初めての購入申込記入

物件探しを怠っていた訳でない。

ほぼ毎週、東急リバブルに通い、

レインズを確認していた。

今日も担当者と打ち合わせした。

そんな中で人生初めて購入申込の記入をした。

物件名は「祐天寺センチュリー21」

https://www.livable.co.jp/mansion/library/000000106747/

■物件価格:990万円

■アクセス:東急東横線「祐天寺駅」徒歩3分

■構造:鉄筋コンクリート造6階建2階部分

■築年月:1984年11月

■専有面積:15.4m2

■方角:東

■月額賃料:63,000円

■管理費:8,910円

■修繕積立金:3,240円

■エレベーター:有

なぜ急遽、購入申込をしたか?

直感的に良いと思った物件は即、取られる。

以前、「戸越物件」で痛い目にあった。

本日、レインズで「都立大学前物件」を探索、

これだ!と直感的に思ったが、

確認したら既に契約済み。。。

直感的にピンと来た物件に関しては

詳細情報を入手している間に取られてしまう。

そうなると永遠に契約できない。

次に気に入った祐天寺物件に関しては

事前に購入申込書を記載しておき、

明日、修繕積立金総額や大規模修繕履歴等の

必須事項を確認して問題なければ、

速やかに購入申込書を提出する段取りにした。

現状の表面利回りは7.63%なので、

8.0%になる交渉をする。

990万から960万の値下げ交渉だ。

ただ購入申込には900万の希望額にしている。

どの程度値下げ可能か、売主の空気感を確認。

そして諸経費の概算は以下の通り。

■諸経費:約80万円(物件価格960万の場合)

・印紙代:10,000円

・不動産仲介手数料:385,917円

(物件価格×3.24%+64,800円)

・融資手数料:100,000円(要確認)

・登記費用:300,000円

■融資計画:940万(仮)

ここは再確認が必要だ。

担当は物件価格分まで融資可能と言っていた。

2件目、3件目のことを考えると

あまりキャッシュアウトは多くしたくない。

960万円まで値下げ交渉ができた場合、

頭金100万とすると、残金860万となる。

残金860万に諸経費80万を上乗せした

940万を融資額にしたい。

実質頭金20万だが、これは可能なのだろうか?

■ローソン計算(940万の融資の場合)

・金利:2.126%

・借入期間:35年 (420回払)

・返済総額:13,334,878円

・支払利息総額:3,934,878円

・月額返済額:31,749円

・年間返済額(月額返済額×12):380,988円

■CF計算

・年間賃料収入:75.6万

・年間諸経費:21.2万

 管理費10.7万+修繕積立金3.9万+管理委託料3.6万+固定資産税3万(仮)

実質利回り:5.7%

 =(75.6万–21.2万)÷960万×100

 ※6%にするには906万まで値下げ交渉必要

年間CF:16.3万

 =75.6万−21.2万−38.1万

次回、金融機関に関する詳細を記載します。

参考までに以下が不動産投資の初心者フロー。

https://www.livable.co.jp/fudosan-toushi/shoshinsha/flow/

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