物件探しを怠っていた訳でない。
ほぼ毎週、東急リバブルに通い、
レインズを確認していた。
今日も担当者と打ち合わせした。
そんな中で人生初めて購入申込の記入をした。
物件名は「祐天寺センチュリー21」
■物件価格：990万円
■アクセス：東急東横線「祐天寺駅」徒歩3分
■構造：鉄筋コンクリート造６階建2階部分
■築年月：1984年11月
■専有面積：15.４m2
■方角：東
■月額賃料：63,000円
■管理費：8,910円
■修繕積立金：3,240円
■エレベーター：有
なぜ急遽、購入申込をしたか？
直感的に良いと思った物件は即、取られる。
以前、「戸越物件」で痛い目にあった。
本日、レインズで「都立大学前物件」を探索、
これだ！と直感的に思ったが、
確認したら既に契約済み。。。
直感的にピンと来た物件に関しては
詳細情報を入手している間に取られてしまう。
そうなると永遠に契約できない。
次に気に入った祐天寺物件に関しては
事前に購入申込書を記載しておき、
明日、修繕積立金総額や大規模修繕履歴等の
必須事項を確認して問題なければ、
速やかに購入申込書を提出する段取りにした。
現状の表面利回りは7.63％なので、
8.０％になる交渉をする。
990万から960万の値下げ交渉だ。
ただ購入申込には900万の希望額にしている。
どの程度値下げ可能か、売主の空気感を確認。
そして諸経費の概算は以下の通り。
■諸経費：約80万円（物件価格960万の場合）
・印紙代：10,000円
・不動産仲介手数料：385,917円
（物件価格×3.24％＋64,800円）
・融資手数料：100,000円（要確認）
・登記費用：300,000円
■融資計画：940万（仮）
ここは再確認が必要だ。
担当は物件価格分まで融資可能と言っていた。
２件目、3件目のことを考えると
あまりキャッシュアウトは多くしたくない。
960万円まで値下げ交渉ができた場合、
頭金100万とすると、残金860万となる。
残金860万に諸経費80万を上乗せした
940万を融資額にしたい。
実質頭金20万だが、これは可能なのだろうか？
■ローソン計算（940万の融資の場合）
・金利：2.126％
・借入期間：35年 (420回払)
・返済総額：13,334,878円
・支払利息総額：3,934,878円
・月額返済額：31,749円
・年間返済額（月額返済額×12）：380,988円
■CF計算
・年間賃料収入：75.６万
・年間諸経費：21.２万
管理費10.７万＋修繕積立金3.９万＋管理委託料3.６万＋固定資産税３万（仮）
・実質利回り：5.７％
＝（75.６万–21.２万）÷960万×100
※６％にするには906万まで値下げ交渉必要
・年間CF：16.３万
＝75.６万−21.２万−38.１万
次回、金融機関に関する詳細を記載します。
参考までに以下が不動産投資の初心者フロー。
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