物件探しを怠っていた訳でない。
ほぼ毎週、東急リバブルに通い、
レインズを確認していた。
今日も担当者と打ち合わせした。
そんな中で人生初めて購入申込の記入をした。
物件名は「祐天寺センチュリー21」



■物件価格:990万円
■アクセス:東急東横線「祐天寺駅」徒歩3分
■構造:鉄筋コンクリート造6階建2階部分
■築年月:1984年11月
■専有面積:15.4m2
■方角:東
■月額賃料:63,000円
■管理費:8,910円
■修繕積立金:3,240円
■エレベーター:有
なぜ急遽、購入申込をしたか?
直感的に良いと思った物件は即、取られる。
以前、「戸越物件」で痛い目にあった。
本日、レインズで「都立大学前物件」を探索、
これだ!と直感的に思ったが、
確認したら既に契約済み。。。
直感的にピンと来た物件に関しては
詳細情報を入手している間に取られてしまう。
そうなると永遠に契約できない。
次に気に入った祐天寺物件に関しては
事前に購入申込書を記載しておき、
明日、修繕積立金総額や大規模修繕履歴等の
必須事項を確認して問題なければ、
速やかに購入申込書を提出する段取りにした。
現状の表面利回りは7.63%なので、
8.0%になる交渉をする。
990万から960万の値下げ交渉だ。
ただ購入申込には900万の希望額にしている。
どの程度値下げ可能か、売主の空気感を確認。
そして諸経費の概算は以下の通り。
■諸経費:約80万円(物件価格960万の場合)
・印紙代:10,000円
・不動産仲介手数料:385,917円
(物件価格×3.24%+64,800円)
・融資手数料:100,000円(要確認)
・登記費用:300,000円
■融資計画:940万(仮)
ここは再確認が必要だ。
担当は物件価格分まで融資可能と言っていた。
2件目、3件目のことを考えると
あまりキャッシュアウトは多くしたくない。
960万円まで値下げ交渉ができた場合、
頭金100万とすると、残金860万となる。
残金860万に諸経費80万を上乗せした
940万を融資額にしたい。
実質頭金20万だが、これは可能なのだろうか?
■ローソン計算(940万の融資の場合)
・金利:2.126%
・借入期間:35年 (420回払)
・返済総額:13,334,878円
・支払利息総額:3,934,878円
・月額返済額:31,749円
・年間返済額(月額返済額×12):380,988円
■CF計算
・年間賃料収入:75.6万
・年間諸経費:21.2万
管理費10.7万+修繕積立金3.9万+管理委託料3.6万+固定資産税3万(仮)
・実質利回り:5.7%
=(75.6万–21.2万)÷960万×100
※6%にするには906万まで値下げ交渉必要
・年間CF:16.3万
=75.6万−21.2万−38.1万
次回、金融機関に関する詳細を記載します。
参考までに以下が不動産投資の初心者フロー。

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