初めての購入申込記入

物件探しを怠っていた訳でない。

ほぼ毎週、東急リバブルに通い、

レインズを確認していた。

今日も担当者と打ち合わせした。

そんな中で人生初めて購入申込の記入をした。

物件名は「祐天寺センチュリー21」

https://www.livable.co.jp/mansion/library/000000106747/

■物件価格：990万円

■アクセス：東急東横線「祐天寺駅」徒歩3分

■構造：鉄筋コンクリート造６階建2階部分

■築年月：1984年11月

■専有面積：15.４m2

■方角：東

■月額賃料：63,000円

■管理費：8,910円

■修繕積立金：3,240円

■エレベーター：有

なぜ急遽、購入申込をしたか？

直感的に良いと思った物件は即、取られる。

以前、「戸越物件」で痛い目にあった。

本日、レインズで「都立大学前物件」を探索、

これだ！と直感的に思ったが、

確認したら既に契約済み。。。

直感的にピンと来た物件に関しては

詳細情報を入手している間に取られてしまう。

そうなると永遠に契約できない。

次に気に入った祐天寺物件に関しては

事前に購入申込書を記載しておき、

明日、修繕積立金総額や大規模修繕履歴等の

必須事項を確認して問題なければ、

速やかに購入申込書を提出する段取りにした。

現状の表面利回りは7.63％なので、

8.０％になる交渉をする。

990万から960万の値下げ交渉だ。

ただ購入申込には900万の希望額にしている。

どの程度値下げ可能か、売主の空気感を確認。

そして諸経費の概算は以下の通り。

■諸経費：約80万円（物件価格960万の場合）

・印紙代：10,000円

・不動産仲介手数料：385,917円

（物件価格×3.24％＋64,800円）

・融資手数料：100,000円（要確認）

・登記費用：300,000円

■融資計画：940万（仮）

ここは再確認が必要だ。

担当は物件価格分まで融資可能と言っていた。

２件目、3件目のことを考えると

あまりキャッシュアウトは多くしたくない。

960万円まで値下げ交渉ができた場合、

頭金100万とすると、残金860万となる。

残金860万に諸経費80万を上乗せした

940万を融資額にしたい。

実質頭金20万だが、これは可能なのだろうか？

■ローソン計算（940万の融資の場合）

・金利：2.126％

・借入期間：35年 (420回払)

・返済総額：13,334,878円

・支払利息総額：3,934,878円

・月額返済額：31,749円

・年間返済額（月額返済額×12）：380,988円

■CF計算

・年間賃料収入：75.６万

・年間諸経費：21.２万

　管理費10.７万＋修繕積立金3.９万＋管理委託料3.６万＋固定資産税３万（仮）

・実質利回り：5.７％

　＝（75.６万–21.２万）÷960万×100

　※６％にするには906万まで値下げ交渉必要

・年間CF：16.３万

　＝75.６万−21.２万−38.１万

次回、金融機関に関する詳細を記載します。

参考までに以下が不動産投資の初心者フロー。

https://www.livable.co.jp/fudosan-toushi/shoshinsha/flow/