本日、有給休暇を取得し、
きらぼし銀行と日本政策金融公庫に訪問。
まずはきらぼし銀行五反田支店に訪問。
融資要件として
旧耐震NG。
狭小マンション10m2以下NG。
15m2以下を切ると難しくなるらしい。
駅から徒歩10分圏内。
僕の場合、京浜東北線横浜エリアまでOK。
３割は自己資金。
年収＋賃料収入に一定掛値の設定金額が
僕の「返済可能額」となる。
この掛値というのはきらぼし銀行独自の設計だ。
その根拠は教えてくれなかった。
この「返済可能金額」から購入物件返済額＋自宅物件返済額の合計額をひく。
「返済可能額」をオーバーしなければ融資可能というロジックだ。
ただ金利は２％前後だ。
１件目に関しては融資してもらえるかもしれない。
しかし２件目はハードルが高くなるようだ。
負債が残っていると貸し渋りするからだ。
僕の属性は通用しないようだ。
担当者によると区分所有より一棟物件の方がハードルが低くなるらしい。
理由は返済リスクが一棟物件の方が低いからだ。
区分所有は入居者が付かなければ、賃料収入ゼロ。
一棟物件は一室入居者が付かなかったとしても
他室が埋まっていれば賃料収入はある。
そういう考え方があるのか。
何れにしても、やはり融資が重要な肝であり、
ここを突破しないと不動産の拡大は難しい。
きらぼし銀行は複数物件の融資は難しそうだ。
次に日本政策銀行五反田支店に訪問。
融資要件は他の金融機関と差ほど変わらない。
金利は審査してみないとわからないが、
創業計画書上は仮に２％で計算するように助言。
創業の動機や略歴書等はあまり気にしてなさそう。
必要資金と調達方法、事業の見通し
ここの記載がポイントのようだ。
記載方法を教えてもらった。
そしてクリティカルな融資方法も教わった。
融資審査に1ヶ月半かかるためだ。
①無担保設定方式
購入金額の一部を無担保で設定し一部融資、
残りを自己資金で充当。
その後、担保設定し自己資金分を融資。
②自己所有物件担保方式
自己所有物件に担保設定し、融資。
悩む。。。
都心中古区分所有を20戸もつ！
と宣言したものの、現実は厳しそうだ。
多くの金融機関が借入金完済しないと、
次の物件が購入できない縛りがあるとしたら、
不動産経営の拡大が進まない。
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