再び戦略変更

先日の銀行訪問から色々悩んだ。

結局のところ、こういうことだ。

繰上げ返済をすることで

早期完済プランを考えていたが、

今の生活水準を維持するとなると

正直、繰上げ返済は現実的なでない。

そして1000万以下の物件は

利回りが低いため、完済しても収益が少ない。

築年数に応じた融資期間で返済した場合、

新子安の物件の場合、完済に16年かかる。

1000万以下物件に築浅はほぼゼロ。

つまり築年数が古いと返済期間が短い。

返済期間が短いとCF黒字にならない。

CF黒字にならないと融資が難しい。

融資が難しいと拡大できない。

きらぼし銀行は３割の頭金。

そもそも３割頭金は現実的でない。

出来たとしても16年の融資期間。

そして完済しないと２件目の融資は難しい。

日本政策金融公庫の借入期間は10年。

10年だとCF黒字は見込めない。

これらの銀行は低金利だが、

低金利が必ずしも重要でないことがわかった。

僕の場合、拡大する上で大事なのは

低金利よりも築浅であることだ。

融資期間が長いことにより、

CF黒字を出す構造にすれば、

２件目につながる。

融資期間をフル活用するということだ。

そのためには2007年前後の築年数。

1000万以上の物件も視野に入れる。