先日の銀行訪問から色々悩んだ。
結局のところ、こういうことだ。
繰上げ返済をすることで
早期完済プランを考えていたが、
今の生活水準を維持するとなると
正直、繰上げ返済は現実的なでない。
そして1000万以下の物件は
利回りが低いため、完済しても収益が少ない。
築年数に応じた融資期間で返済した場合、
新子安の物件の場合、完済に16年かかる。
1000万以下物件に築浅はほぼゼロ。
つまり築年数が古いと返済期間が短い。
返済期間が短いとCF黒字にならない。
CF黒字にならないと融資が難しい。
融資が難しいと拡大できない。
きらぼし銀行は３割の頭金。
そもそも３割頭金は現実的でない。
出来たとしても16年の融資期間。
そして完済しないと２件目の融資は難しい。
日本政策金融公庫の借入期間は10年。
10年だとCF黒字は見込めない。
これらの銀行は低金利だが、
低金利が必ずしも重要でないことがわかった。
僕の場合、拡大する上で大事なのは
低金利よりも築浅であることだ。
融資期間が長いことにより、
CF黒字を出す構造にすれば、
２件目につながる。
融資期間をフル活用するということだ。
そのためには2007年前後の築年数。
1000万以上の物件も視野に入れる。
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